주택담보대출이 완화되고 시세가 많이 내려가면서 집 장만을 고민하시는 분들이 많아졌습니다. 집 장만을 위해 대출한도를 알아보면 LTV니 뭐니 생소한 단어가 많이 들리실 텐데요. LTV, DTI, DSR이란 대출금을 받을 때 꼭 알아야 할 개념입니다. 간단하게, LTV는 대출금액 대비 담보가치의 비율, DTI는 월 소득 대비 월 상환금액의 비율, DSR은 월 소득 대비 월 부채상환금액의 비율을 의미합니다. 이번 포스팅에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
LTV=담보인정비율
LTV는 '주택담보대출'에서 많이 들어보셨을 거예요. Loan To Value의 약자로 대출금액 대비 담보가치의 비율을 의미합니다. 예를 들어, 1억 원짜리 아파트를 구매하고자 할 때 8천만 원을 대출받아야 한다면 LTV는 80%가 됩니다. 즉, 담보로 제공하는 부동산의 가치가 높을수록 대출한도가 높아지게 됩니다.
DTI=총부채상환 비율
DTI는 Debt To Income의 약자로 월 소득 대비 월 상환금액의 비율을 의미합니다. 즉, 대출금액 대비 상환금액이 월 소득 대비 얼마나 되는지를 나타내는 지표입니다. 예를 들어, 월 소득이 500만 원이고 월 상환금액이 150만 원이라면 DTI는 30%가 됩니다. 주택담보 대출 기준으로는 1년간 갚아야 할 원금+이자 / 연 소득 *100으로 계산하면 됩니다. DTI가 낮을수록 갚을 능력이 좋다고 생각하겠죠?
DSR=총부채 원리금 상환비율
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 월 소득 대비 월 부채상환금액의 비율을 의미합니다. 즉, 월 소득 대비 부채상환금액이 얼마나 되는지를 나타내는 지표입니다. 여기서 중요한 점은 월 부채상환금액을 계산할 때는 본인 앞으로 된 모든 대출이 반영되어 계산된다는 점! 예를 들어, 월 소득이 500만 원이고 월 부채상환금액이 100만 원이라면 DSR은 20%가 됩니다. DSR이 높을수록 대출한도가 낮아지게 됩니다.
즉, 한도를 높이기 위해선 월 소득이 올라가거나, 월 부채상환금액이 낮아져야 하므로 대출기간을 최장기로 설정하여 최대한 월 상환금액을 줄여야 합니다.
현재, 우리나라 대출 규제
여러분은 본인의 대출 한도를 알고 계시나요? 신용대출 시 제일 중요하게 보는 것이 DSR입니다. 현재 우리나라는 전세대출이나 소액 신용대출 등을 제외하고 총 대출금액이 1억 원이 넘으면 DSR 40%까지만 대출을 받을 수 있도록 규제하고 있습니다. 대출금액이 1억 원 미만이라면 연봉의 2~3배까지도 한도가 나올 수 있지요. 예전에 규제가 소홀했을 때는 돌려 막기로 악순환이 이어졌다면, 요즘은 규제로 인해 한도가 나오지 않으니 결국은 채무조정하시는 분들이 많이 늘어난 것 같습니다.
주택담보대출의 경우 다음과 같습니다.
| LTV (담보인정비율) |
- 소유주택 수, 규제지역 별 30~70% (생애최초 시 80%, 무주택(1주택자) 50~70%) |
| DTI (총부채상환비율) |
- 소유주택 수, 규제지역 별 40~60% (생애최초,실수요자,서민 60%) |
| DSR (총부채원리금 상환비율) |
- 총 대출액 1억원 초과 시 40% - 총 대출액 1억원 미만 시 70% |
DSR 적용으로 1억 원 넘게 대출받게 되면 DSR 40%는 유지된다는 점 꼭 알고 계셔야 합니다. 즉, 기존 대출 원리금상환액이 좀 많다면, 주택담보대출은 최장으로 설정하시는 것이 조금이라도 한도가 높게 나올 것입니다.
LTV, DTI, DSR은 대출금액을 결정하는 중요한 지표입니다. 대출을 받기 전에 꼭 자신의 상황에 맞는 지표를 확인하고 대출금액을 결정하는 것이 좋습니다.
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